Facebook

Jak szukać?»

Aktualnie jesteś: Gofin.pl (strona główna)  »  Prawnik radzi  »  Inne zagadnienia  »   Czas na zwołanie zebrania właścicieli lokali
POLECAMY
A A A  drukuj artykuł

Czas na zwołanie zebrania właścicieli lokali

Gazeta Podatkowa nr 10 (1051) z dnia 3.02.2014
Tomasz Konieczny

Do końca marca, jak co roku, we wszystkich dużych wspólnotach mieszkaniowych funkcjonujących w oparciu o ustawowy model zarządu nieruchomością wspólną powinny się odbyć tzw. coroczne zebrania właścicieli lokali. Dotyczy to zarówno wspólnot typowo mieszkaniowych, jak i obejmujących lokale o innym przeznaczeniu, czyli tzw. użytkowe. Każdy właściciel lokalu powinien otrzymać co najmniej tydzień wcześniej zawiadomienie o terminie i miejscu zebrania, łącznie z porządkiem obrad.


Informacja o zebraniu

Zawiadomienie na piśmie każdego właściciela lokalu o miejscu i terminie zebrania (dzień, godzina) oraz o porządku obrad należy do obowiązków zarządu bądź zarządcy, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną. Dopiero w sytuacji, gdy zarząd (lub zarządca) zaniecha zwołania corocznego zebrania ogółu właścicieli lokali w pierwszym kwartale (do 31 marca), wówczas może tego dokonać każdy z właścicieli. W takim przypadku nie trzeba nawet zbierać podpisów pod taką inicjatywą reprezentujących 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Taki udział jest potrzebny do złożenia wniosku o zwołanie zebrania właścicieli lokali, które nie ma charakteru zebrania rocznego.

Zawiadomienia nie muszą być jednak doręczane pocztą. Praktyczniejszym, tańszym i często też pewniejszym sposobem dostarczania tego rodzaju pism jest ich osobiste wręczenie w miejscu zamieszkania poszczególnych właścicieli lokali. Zarząd powinien jednak pamiętać o odbieraniu pisemnych potwierdzeń przyjęcia zawiadomienia.

W razie zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali, zarząd powinien także wskazać treść tej zmiany, czyli projekt uchwały. Dotyczy to zwłaszcza przyszłej uchwały w sprawie podwyższenia zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną.

Jeżeli zarząd nie zwołuje dorocznego zebrania wspólnoty mieszkaniowej, stanowi to o naruszeniu ustawowych obowiązków, które pociąga za sobą możliwość żądania przez każdego z właścicieli lokali ustanowienia zarządcy przymusowego. Dokonuje tego sąd w trybie postępowania nieprocesowego. Sąd w postanowieniu określa zakres uprawnień zarządcy oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę dopiero wówczas, gdy ustaną przyczyny jego powołania.


Porządek obrad

Minimalny program dorocznego zebrania powinien obejmować następujące punkty:

1) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,

2) ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną,

3) sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.

Na dorocznym zebraniu ustala się m.in. kształt rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną, a także wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu. To zwykle ten punkt jest dla właścicieli lokali najbardziej istotny.

Niemniej jednak odbywające się w pierwszym kwartale roku spotkania właścicieli lokali stanowią również okazję do dyskusji i głosowania nad kwestiami, które zgodnie z ustawą o własności lokali stanowią czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Realizacji tego rodzaju zadań, w przeciwieństwie do tzw. czynności zwykłego zarządu, zarząd wspólnoty nie może podejmować samodzielnie. W ważniejszych sprawach zarząd musi znać zdanie większości członków wspólnoty mieszkaniowej. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest bowiem uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.


Zebranie

Samo zebranie właścicieli lokali powinno się odbyć nawet jeżeli obecni nie reprezentują swoimi udziałami większości w nieruchomości wspólnej. We wspólnotach mieszkaniowych nieznane jest bowiem pojęcie kworum. Może więc i w praktyce często ma miejsce sytuacja, że za uchwałą opowiedziała się większość obecnych na zebraniu właścicieli, lecz w ujęciu całej nieruchomości wspólnej nie stanowi ona większości. Nie jest to jeszcze uchwała, a gdyby zarząd chciał ją realizować, można wnosić do sądu o stwierdzenie nieistnienia uchwały.

Uchwały właścicieli lokali podejmowane są większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Poza podejmowaniem uchwał na zebraniach istnieje również możliwość indywidualnego zbierania głosów przez zarząd (tzw. obiegiem) czy zastosowania systemu mieszanego. W tym ostatnim uchwała jest wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Większość głosów właścicieli lokali ma miejsce wówczas, gdy za jej przyjęciem oddane zostanie więcej niż 50% głosów. Jeżeli na zebraniu nie osiągnięto wymaganej większości, wówczas do przyjęcia uchwały niezbędne jest indywidualne zebranie głosów od pozostałych (nieobecnych) właścicieli.

Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu należą m.in.*:

  • ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
     
  • przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
     
  • ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
     
  • zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
     
  • udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem,
     
  • dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
     
  • nabycie nieruchomości,
     
  • wytoczenie powództwa przeciwko właścicielowi lokalu zawierającego żądanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji.

* Otwarty katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zawiera art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.)

Więcej na ten temat w zasobach płatnych:

Inne zagadnienia - czytaj także:

 
Przydatne linki
 
Sklep internetowy - sklep.gofin.pl
 
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • niezbędnego zapewnienia prawidłowego działania Serwisów (utrzymania sesji),
  • realizacji funkcjonalności ułatwiających obsługę Serwisu,
  • dopasowania reklam w serwisach społecznościowych,
  • analizy statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
  • zbierania i przetwarzania danych w celu wyświetlenia reklam produktów własnych i klientów reklamowych oraz do śledzenia użytkowników, kliknięć i konwersji wyświetlanych reklam.
Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z Serwisu, w celu administrowania Serwisem, dostosowania treści Serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika Serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z Serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o. Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam są partnerzy Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Google Inc, Facebook Inc.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych
  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy.

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora.

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora.

  • Dobrowolna zgoda.

    Aby móc realizować cele:
    - zapamiętania Pani/Pana decyzji w Serwisach w zakresie korzystania z dostępnych opcjonalnie funkcjonalności,
    - analiz statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
    - dopasowania reklam w serwisach społecznościowych,
    - wyświetlania spersonalizowanych reklam produktów własnych i klientów reklamowych oraz do śledzenia użytkowników, kliknięć i konwersji wyświetlanych reklam w związku z odwiedzaniem niniejszego Serwisu internetowego partnerzy Wydawnictwa Podatkowego Gofin sp. z o.o. muszą mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych.

Potrzebna jest Nam Pani/Pana dobrowolna zgoda na zapisy w plikach cookies w celach realizacji powyższych celów.
W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na zapisywanie informacji w plikach cookies przez kliknięcie przycisku „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody. Istnieje możliwość skorzystania z „ustawień zaawansowanych” plików cookies w celu określenia indywidualnych zgód na zapis wybranych plików cookies realizujących wybrane cele.