Kilka lat temu za środki z kredytu kupiłem kolejną nieruchomość. Kredyt jest zabezpieczony hipoteką ustanowioną na tej nieruchomości. Czy bank może skutecznie zabronić mi sprzedaży działki, dopóki nie spłacę kredytu? Pieniądze ze sprzedaży planuję przeznaczyć na spłatę kredytu albo na kupno innej nieruchomości.
Nieruchomość - lokalową (np. mieszkanie) czy gruntową - można zawsze sprzedać, również wtedy, gdy jest ona obciążona hipoteką. Przepis stanowi wprost, że niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, iż nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Stanowi o tym art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707). Rozważając wspomniane zagadnienie należy bowiem rozróżnić dwie kwestie - prawną możliwość zbycia nieruchomości (sprzedaży, darowizny itp.) oraz respektowanie postanowień umowy kredytowej zabezpieczonej hipoteką na tej nieruchomości. Odnosząc się do pierwszego zagadnienia należy stwierdzić, że obciążenie hipoteczne nie pozbawia prawa do zbycia nieruchomości, ani też nie daje prawa do tego, aby właściciel zobowiązywał się wobec wierzyciela, że takiego zbycia nie dokona w przyszłości.
Druga kwestia dotyczy zabezpieczenia udzielonego kredytu i przestrzegania umowy kredytowej, np. w zakresie informowania banku o zamiarze sprzedania nieruchomości. Z reguły zabezpieczenie następuje na nieruchomości, która jest przedmiotem zakupu, choć wcale nie jest wykluczone rozwiązanie odmienne, tj. sytuacja, gdy hipoteka będzie obciążać inną nieruchomość.
Przy sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką stosuje się praktykę polegającą na tym, że część (a czasem i całość) ceny ze sprzedaży przeznaczana jest na spłacenie wierzytelności (kredytu), co pozwala później wykreślić hipotekę. Większość osób nie będzie jednak zainteresowana zakupem nieruchomości obciążonej hipoteką.
Problem powstaje także wtedy, gdy wartość nieruchomości (cena) nie pozwala na spłacenie całego kredytu, a kredytobiorca nie posiada środków, aby spłacić resztę. Aby więc nie było konieczności spłacania obecnie całego kredytu, Czytelnik powinien przenieść zabezpieczenie (hipotekę) na inną nieruchomość i dopiero wtedy sprzedać nieruchomość kupioną za kredyt. Z pewnością bank zgodzi się na taką zamianę, jeśli wycena rzeczoznawcy majątkowego wykaże, że wartość nowego zabezpieczenia (nowej nieruchomości) nie jest niższa niż pierwotnie udzielonego.
| ||||||||||||
|
||||||||||||
