Kupiłem nieruchomość, która posiada dostęp do drogi gminnej poprzez 100-metrowy odcinek drogi prywatnej. Wszyscy pozostali właściciele działek, w tym i ja, posiadamy zapis w akcie notarialnym i księdze wieczystej, że mamy nieodpłatną służebność drogową na tejże drodze prywatnej. Kto w takiej sytuacji ma obowiązek utwardzić i utrzymywać drogę (odśnieżać ją, zabezpieczać itd.)?
Sytuacja nie jest do końca uregulowana w przepisach. Czytelnik wraz z pozostałymi właścicielami posiada służebność gruntową drogi koniecznej, tym samym ma prawo przechodu i przejazdu przez wspomnianą nieruchomość będącą w istocie rzeczy drogą, obecnie nieutwardzoną. Tym samym właściciel tejże drogi nie ma prawa odmówić możliwości korzystania z niej we wskazanym w umowie i treści służebności zakresie. Aby odpowiedzieć na pytanie Czytelnika, należy w pierwszej kolejności przeanalizować treść aktu notarialnego, który ustanawiał wspomnianą służebność. Zdarza się, że w akcie obowiązek ten jest wprost przeniesiony na właściciela drogi (a więc właściciela nieruchomości obciążonej). Jeśli natomiast nie wynika to z umowy, wówczas w grę wchodzą ogólne przepisy regulujące zagadnienie służebności.
W przypadku braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Stanowi o tym art. 289 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.). Kluczowym dla odpowiedzi na postawione pytanie jest wyjaśnienie pojęcia "urządzenia potrzebne do wykonywania służebności". W jednym z orzeczeń wskazano, że wspomniane urządzenie to "wynik celowego działania ludzkiego, uzewnętrzniony w trwałej postaci widocznych przedmiotów czy urządzeń wymagających do swego powstania pracy ludzkiej. Dlatego takim urządzeniem nie jest np. zwykła polna droga, powstała na skutek stałego przejeżdżania pewnym szlakiem i zaznaczona na gruncie jedynie koleinami". Z kolei w innym orzeczeniu wskazano, że "utwardzone żwirem koleiny drogi stanowią trwałe i widoczne urządzenie gruntowe, ponieważ są one niewątpliwie efektem świadomego i pozytywnego działania ludzkiego, mającego na celu przystosowanie do korzystania z gruntu służebnego, jako konkretnego szlaku drożnego o jednoznacznie wskazanej trasie jego przebiegu" (wyrok SN z dnia 11 maja 2000 r., sygn. akt I CKN 273/00).
Jeśli tego rodzaju urządzenia występują, a nic innego nie wynika z treści umowy, to obowiązek utrzymywania tych urządzeń będzie spoczywać na właścicielach nieruchomości władnących, którym przysługuje prawo służebności drogowej.
W orzecznictwie wskazano, że obowiązek "utrzymywania" przedmiotowych urządzeń obejmuje również obowiązek ich wybudowania. "Obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności drogi koniecznej w braku odmiennej umowy obejmuje swoim zakresem zarówno obowiązek wybudowania odpowiednich urządzeń, jeśli są potrzebne (utwardzenie drogi), jak i późniejsze ich utrzymywanie w należytym stanie, stosownie do sposobu korzystania z drogi i przeznaczenia nieruchomości władnącej oraz obciążonej" (por. wyrok SN z dnia 15 czerwca 2010 r., sygn. akt II CSK 30/10).
Zatem mimo tego, że Czytelnik i inni właściciele działek nie są właścicielami samej drogi, to jednak na nich spoczywa obowiązek jej utrzymywania (utrzymywania urządzeń), jeśli nic innego nie wynika z treści umowy.
|