Wyszukaj

Jak szukać?»

31 lipca 2014 r. upływa termin na złożenie oświadczenia w sprawie dalszego członkostwa w ofe
Aktualnie jesteś: Rachunkowość » Księgi rachunkowe

Nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu na rynku wtórnym

Zeszyty Metodyczne Rachunkowości nr 7 (319) z dnia 1.04.2012

Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą zakupiła od spółki z o.o. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej dwie działki gruntu. Jak ująć w księgach nabycie takiego prawa? Jak rozwiązać sprawę amortyzacji? Co z opłatami rocznymi za prawo użytkowania wieczystego nieruchomości?

1. Kwalifikacja prawa użytkowania wieczystego gruntu w księgach rachunkowych do odpowiedniego rodzaju aktywów

Prawo użytkowania wieczystego gruntu zaliczone do środków trwałych
 

Prawo użytkowania wieczystego gruntu, spełniające warunki określone w art. 3 ust. 1 pkt 15 ustawy o rachunkowości, zalicza się do środków trwałych. W takiej sytuacji jednostka powinna ująć to prawo w księgach rachunkowych na koncie 01 "Środki trwałe" następującym zapisem:
 
      - Wn konto 01 "Środki trwałe"
        (w analityce: Prawo użytkowania wieczystego gruntu),
      - Ma konto 30 "Rozliczenie zakupu" lub 24 "Pozostałe rozrachunki".

Wartość początkową prawa użytkowania wieczystego gruntu nabytego na rynku wtórnym stanowi cena nabycia ustalona w oparciu o art. 28 ust. 2 i 8 ustawy o rachunkowości. Jest nią zatem kwota należna sprzedającemu (bez podlegającego odliczeniu VAT i podatku akcyzowego), powiększona o koszty bezpośrednio związane z tym zakupem i przystosowaniem środka trwałego do stanu zdatnego do używania, poniesione do dnia przyjęcia go do używania (pomniejszona o rabaty, opusty oraz inne zmniejszenia). Na wartość początkową środka trwałego wpływa również koszt obsługi zobowiązań zaciągniętych w celu jego finansowania oraz związane z nimi różnice kursowe.

Podkreślić należy, iż prawo użytkowania wieczystego gruntu jest specyficznym środkiem trwałym - nie wymaga bowiem żadnych nakładów na jego przystosowanie do używania. Jest ono kompletne i zdatne do użytku już w chwili jego nabycia. Na wartość początkową tego prawa, oprócz ceny należnej sprzedającemu (wynikającej z umowy zawartej w formie aktu notarialnego), będą się więc składały jedynie koszty bezpośrednio związane z tym nabyciem, np. opłaty notarialne, skarbowe, sądowe, cywilnoprawne, odsetki i różnice kursowe od kredytów zaciągniętych na sfinansowanie tego zakupu, poniesione do dnia przyjęcia tego środka trwałego do używania.

Od ustalonej w powyższy sposób wartości początkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu dokonuje się - wyłącznie dla celów bilansowych - odpisów amortyzacyjnych. Odpisów tych dokonuje się na zasadach ogólnych, drogą systematycznego, planowego rozłożenia jego wartości początkowej na ustalony okres amortyzacji. Ustalając okres amortyzacji i roczną stawkę amortyzacyjną, uwzględnia się okres ekonomicznej użyteczności środka trwałego. W praktyce okres amortyzacji prawa użytkowania wieczystego gruntu najczęściej nie przekracza 20 lat, mimo że prawo to jest przyznawane na 99 lat. Rozpoczęcie amortyzacji może nastąpić nie wcześniej niż po przyjęciu prawa do używania (art. 32 ust. 1 i 2 ustawy o rachunkowości).

Odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu ujmowane są w księgach rachunkowych na zasadach ogólnych, zapisem:
 
      - Wn konto 40-0 "Amortyzacja" lub konto zespołu 5,
      - Ma konto 07-1 "Odpisy umorzeniowe środków trwałych".

Należy również pamiętać o konieczności ujęcia w ewidencji pozabilansowej wartości gruntów użytkowanych wieczyście. Odbywa się to zapisem jednostronnym w postaci:
 
      - Wn konto 09-0 "Obce środki trwałe"
        (w analityce: Grunty w użytkowaniu wieczystym).

Prawo użytkowania wieczystego gruntu zaliczone do towarów
 

Zakupione przez jednostkę prawo użytkowania wieczystego gruntu może zostać także zakwalifikowane do towarów.

Będzie tak w przypadku nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu z zamiarem odsprzedaży, np. w księgach deweloperów. W takiej sytuacji powinno ono zostać ujęte w księgach na koncie 33 "Towary".

Prawo użytkowania wieczystego gruntu zaliczone do inwestycji
 

Prawo użytkowania wieczystego gruntów można zakwalifikować do inwestycji w nieruchomości, jeśli nie będzie wykorzystywane przez jednostkę, lecz będzie posiadane w celu osiągnięcia z niego korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych aktywów lub uzyskania pożytków (na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 17 ustawy o rachunkowości).

Do ewidencjonowania inwestycji w nieruchomości służy konto 04 "Inwestycje w nieruchomości i prawa". Tego rodzaju inwestycje wycenia się przynajmniej na dzień bilansowy, zgodnie z art. 28 ust. 1 pkt 1a ustawy o rachunkowości, według zasad:

  • stosowanych do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych lub

  • według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej.

Wycena według zasad dotyczących środków trwałych oznacza konieczność dokonywania odpisów amortyzacyjnych, które zwiększają, zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 32 ustawy o rachunkowości, pozostałe koszty operacyjne, zapisem:
 
      - Wn konto 76-1 "Pozostałe koszty operacyjne",
      - Ma konto 07-3 "Odpisy umorzeniowe inwestycji w nieruchomości i prawa".

Dokonując natomiast wyceny według ceny rynkowej, za podstawę można przyjąć wartość ustaloną np. przez rzeczoznawcę. Ewentualne różnice wynikające ze zmniejszenia bądź zwiększenia ceny rynkowej odnoszone są w pozostałe przychody lub koszty operacyjne. Taki sposób ewidencji wynika wprost z art. 3 ust. 1 pkt 32 lit. c) ustawy o rachunkowości. Oznacza to, że wzrost wartości rynkowej nieruchomości inwestycyjnej zwiększa jej wartość, a drugostronnie zarachowywany jest do pozostałych przychodów operacyjnych, zapisem:
 
      - Wn konto 04 "Inwestycje w nieruchomości",
      - Ma konto 76-0 "Pozostałe przychody operacyjne".

Natomiast obniżenie wartości rynkowej nieruchomości księguje się zapisem:
 
      - Wn konto 76-1 "Pozostałe koszty operacyjne",
      - Ma konto 04 "Inwestycje w nieruchomości".

2. Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego
 

Bez względu na sposób zaewidencjonowania nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu, opłaty roczne z tytułu tego użytkowania - w wysokości wynikającej z decyzji właściwego organu samorządowego - księguje się w ciężar kosztów działalności operacyjnej.

W przypadku użytkowania wieczystego gruntu, które zostało ustanowione po 1 maja 2004 r., ujęcie opłaty rocznej w księgach rachunkowych nastąpi na podstawie wystawionej przez jednostkę samorządu terytorialnego faktury VAT (w takiej sytuacji opłaty te podlegają bowiem opodatkowaniu VAT). Może się to odbyć zapisem:
 
   a) wartość netto faktury:
      - Wn konto 40-3 "Podatki i opłaty" lub konto zespołu 5,
   b) VAT naliczony podlegający odliczeniu:
      - Wn konto 22-1 "VAT naliczony i jego rozliczenie",
   c) kwota ogółem do zapłaty:
      - Ma konto 22 "Rozrachunki publicznoprawne".

Księgi rachunkowe - czytaj także:
POLECAMY
P R E N U M E R A T A
www.czasopismaksiegowych.pl
WIĘCEJ NA TEN TEMAT W ZASOBACH PŁATNYCH
 
Sklep internetowy - sklep.gofin.plSklep internetowy - sklep.gofin.pl
 
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60