Facebook

Jak szukać?»

Aktualnie jesteś: Gofin.pl (strona główna)  »  Podatki  »  VAT i akcyza  »   Dostawa nieruchomości w świetle przepisów ustawy o VAT
POLECAMY
A A A  drukuj artykuł

Dostawa nieruchomości w świetle przepisów ustawy o VAT

Poradnik VAT nr 10 (370) z dnia 20.05.2014

Dostawa nieruchomości lub ich części w obrocie krajowym może być opodatkowana w różny sposób, w zależności od tego, które z obowiązujących przepisów znajdą zastosowanie w danym stanie faktycznym. W szczególnych okolicznościach może być również wyłączona poza zakres działania ustawy o VAT. Jednym z takich przypadków jest sytuacja, gdy nieruchomość jest składnikiem majątku przedsiębiorstwa, a przedmiotem dostawy jest całe przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część.

1. Uznanie nieruchomości za zorganizowaną część przedsiębiorstwa

Przepisów ustawy o VAT nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części. Tak wynika z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Definicję zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawiera z kolei art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez którą należy rozumieć organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Natomiast definicję przedsiębiorstwa zawiera art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121), z którego wynika, że przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

  • oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
     
  • własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
     
  • prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
     
  • wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
     
  • koncesje, licencje i zezwolenia;
     
  • patenty i inne prawa własności przemysłowej;
     
  • majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
     
  • tajemnice przedsiębiorstwa;
     
  • księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Definicja ta budzi w praktyce szereg wątpliwości, odnoszących się przede wszystkim do zamieszczonego w niej katalogu składników przedsiębiorstwa, a mianowicie, czy ma on charakter zamknięty, czy też jedynie przykładowy. Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 551 K.c. "obejmuje ono w szczególności", pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie, w konkretnym stanie faktycznym, przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się tylko z niektórych wymienionych w nim elementów.

Warto w tym miejscu wskazać, że Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 18 marca 2014 r., nr ITPP2/443-1417/13/AK stwierdził, że aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Oznacza to, według fiskusa, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz jest pewnym zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa.


2. Wysokość podatku VAT przy dostawie budynków i lokali

Dostawa obiektów budowlanych lub ich części (z wyjątkiem obiektów budownictwa mieszkaniowego i lokali mieszkalnych) zasadniczo podlega opodatkowaniu stawką podstawową, tj. 23%.

W stosunku do budynków, budowli lub ich części w szczególnych przypadkach może mieć również zastosowanie zwolnienie od podatku, o czym będzie mowa w dalszej części opracowania.

Natomiast na mocy art. 41 ust. 12 ustawy o VAT obniżoną 8% stawkę VAT stosuje się w odniesieniu do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w PKOB w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się natomiast:

1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;

2) lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej ww. limity określone w art. 41 ust. 12b – stawkę VAT 8% stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Należy dodać, iż klasyfikacji budynków dokonuje się na podstawie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. nr 112, poz. 1316 ze zm.). Jego treść odnajdą Państwo na naszej stronie internetowej www.gofin.pl.


3. Zwolnienie z VAT dostawy używanego obiektu budowlanego

Dokonując sprzedaży używanego obiektu budowlanego lub jego części należy rozstrzygnąć, czy można w tym przypadku zastosować zwolnienie z VAT, czy też nie.

Mocą art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części, upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W pierwszym przypadku generalnie sprzedaż nieruchomości należy opodatkować, a w drugim – sprzedaż korzysta ze zwolnienia z VAT. Wprawdzie od powyższego przewidziano pewne wyjątki, lecz i tak kluczowe znaczenie ma ustalenie daty pierwszego zasiedlenia.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  • wybudowaniu lub
     
  • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem do pierwszego zasiedlenia dochodzi przy pierwszej sprzedaży nieruchomości, lub też w momencie oddania jej do używania innemu podmiotowi, np. na podstawie umowy najmu, dzierżawy, leasingu.

Przykład

Podatnik wybudował w 2010 r. magazyn na potrzeby prowadzonej działalności. Odliczał VAT przy budowie. W takim przypadku sprzedaż budynku nie może korzystać ze zwolnienia z VAT, bowiem nie doszło do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu ustawy o VAT.


Przykład

Podatnik wybudował w 2009 r. budynek, odliczając podatek VAT przy jego budowie (budynek miał być przeznaczony na potrzeby prowadzonej działalności opodatkowanej). W 2011 r. podpisał umowę, na podstawie której wydzierżawił budynek spółce z o.o. W tym przypadku pierwszym zasiedleniem było wydanie budynku do używania w ramach dzierżawy, zatem obecnie sprzedaż takiego budynku korzystać może ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Warto również nadmienić, że do pierwszego zasiedlenia może dochodzić wiele razy. O ile bowiem dana nieruchomość może zostać tylko raz wybudowana, o tyle kilkakrotnie może być ona ulepszana w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Do pierwszego zasiedlenia będzie więc dochodziło po każdym ulepszeniu stanowiącym co najmniej 30% wartości początkowej obiektu i oddaniu do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. najem, dzierżawa, sprzedaż) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi obiektu.

Ustawodawca wymienia również inne przypadki, w których możliwe jest zwolnienie z opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanych i to przed upływem dwóch lat od ich zasiedlenia. Art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanowi, iż zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów; zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT warunku tego nie stosuje się, jeżeli obiekty w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.


4. Możliwość wyboru opodatkowania sprzedaży nieruchomości

Podatnicy dokonujący sprzedaży nieruchomości, mają w pewnym zakresie możliwość wyboru: czy opodatkować sprzedawaną nieruchomość, czy też nie (vide: interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 2 kwietnia 2014 r., nr ILPP2/443-38/14-4/MN).

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może odstąpić od zastosowania przysługującego mu zwolnienia od podatku w stosunku do budynku, budowli lub ich części gdy dostawa będzie dokonywana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia i wybrać ich opodatkowanie, pod warunkiem, że zarówno dokonujący dostawy, jak i nabywca obiektu będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą przed dokonaniem dostawy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla nabywcy oświadczenie, że wybierają opodatkowanie tej dostawy.

Oświadczenie to musi zawierać:

  • imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy i nabywcy,
     
  • planowaną datę zawarcia umowy dostawy obiektu,
     
  • adres tego obiektu.

Ponadto, aby zrezygnować ze zwolnienia z VAT w stosunku do dostawy obiektu, kwota należna z tytułu dostawy nie może być niższa od ceny nabycia lub kosztu wytworzenia, określonych w momencie dostawy tych obiektów.


Uwaga

Jeżeli stronami transakcji będą czynni podatnicy VAT, mimo upływu 2 lat od pierwszego zasiedlenia obiektu, transakcja za zgodą stron i po powiadomieniu naczelnika urzędu skarbowego może zostać opodatkowana.

Przykład

Podatnik wybudował w 2010 r. pawilon handlowy, który przeznaczył na wynajem. Odliczył podatek VAT przy budowie. W przypadku gdy podatnik wybierze zwolnienie z VAT transakcji sprzedaży, będziemy mieli do czynienia ze zmianą przeznaczenia towaru, a zatem niezbędna będzie korekta odliczonego uprzednio podatku. Ponieważ pawilon został wybudowany w 2010 r., to w przypadku sprzedaży dokonanej w roku bieżącym, korekcie podlega 6/10 odliczonego uprzednio podatku VAT. Dodatkowo dostawa nieruchomości zwolnionej z VAT obciążona jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego powyżej przykładu wynika, że wybór opcji opodatkowania dostawy budynku może być dla podatnika opłacalny w sytuacji gdy nabywca dokonuje zakupu w związku z działalnością opodatkowaną (czyli gdy może odliczyć cały podatek naliczony od nabycia), oraz gdy budynek jest w początkowej fazie okresu korekty. Wszystkie te okoliczności należy wziąć pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o zasadach dokonania transakcji sprzedaży.


5. Sprzedaż gruntu

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że grunt, na którym posadowione są sprzedawane budynki lub budowle przejmuje stawkę właściwą dla samych obiektów.

Jeśli zatem obiekt opodatkowany jest określoną stawką VAT, to stawka ta właściwa jest dla całej transakcji obejmującej zarówno sam obiekt, jak i grunt, na którym jest on posadowiony. Jeżeli natomiast obiekt objęty jest zwolnieniem, to i grunt korzysta ze zwolnienia z VAT.

W przypadku dostaw obiektów posadowionych na gruncie objętym prawem wieczystego użytkowania, również stosuje się zasadę, zgodnie z którą sprzedaż tego prawa opodatkowana jest stawką VAT właściwą dla sprzedawanego obiektu.

Natomiast odrębnie uregulowany jest sposób ustalania podstawy opodatkowania. W myśl art. 29a ust. 9 ustawy o VAT włączenie do podstawy opodatkowania nie dotyczy czynności oddania w wieczyste użytkowanie gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.


6. Nieodpłatne przekazanie nieruchomości

Ustawa o VAT definiuje w art. 2 pkt 6 towary jako rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają czynności polegające na odpłatnym przeniesieniu prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Istnieją jednak pewne czynności nieodpłatne, które także podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Wymienia je art. 7 ust. 2 tej ustawy, zgodnie z którym opodatkowaniu podlega przekazanie nieodpłatne przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, a w szczególności m.in. darowizny, jeśli podatnikowi przysługiwało w całości lub części prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.

Przepis ten dotyczy także nieruchomości przekazywanych nieodpłatnie. Jeżeli zatem przy nabyciu nieruchomości podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, nieodpłatne przekazanie tej nieruchomości nie będzie rodziło obowiązku podatkowego w VAT. W przeciwnym przypadku, przy przekazaniu tej nieruchomości na cele osobiste należy zastosować taką stawkę VAT, jaka byłaby właściwa przy jej sprzedaży.

Na zakończenie warto wskazać (o czym już wspomnieliśmy w przytoczonym powyżej przykładzie), że w razie skorzystania ze zwolnienia od podatku przy sprzedaży (nieodpłatnym przekazaniu) nieruchomości, może zaistnieć konieczność skorygowania podatku wcześniej odliczonego przy jego nabyciu na zasadach określonych w art. 91 ustawy o VAT. Zmieni się bowiem przeznaczenie nieruchomości – ze związku z czynnościami opodatkowanymi na związek z czynnościami zwolnionymi z VAT. Obowiązek ten powstanie wówczas, gdy sprzedaż nieruchomości nastąpi w okresie korekty, tj. w ciągu 10 lat, licząc od roku, w którym nieruchomość została oddana do użytkowania.


VAT i akcyza - czytaj także:

 
Przydatne linki
 
Sklep internetowy - sklep.gofin.pl
 
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • niezbędnego zapewnienia prawidłowego działania Serwisów (utrzymania sesji),
  • realizacji funkcjonalności ułatwiających obsługę Serwisu,
  • analizy statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
  • zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu wyświetlenia reklam produktów własnych i klientów reklamowych.
Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z Serwisu, w celu administrowania Serwisem, dostosowania treści Serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika Serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z Serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o. Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam są partnerzy Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Google Inc, Facebook Inc.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych
  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy.

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora.

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora.

  • Dobrowolna zgoda.

    Aby móc realizować cele:
    - zapamiętania Pani/Pana decyzji w Serwisach w zakresie korzystania z dostępnych opcjonalnie funkcjonalności,
    - analiz statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
    - wyświetlania spersonalizowanych reklam produktów własnych i klientów reklamowych w związku z odwiedzaniem niniejszego Serwisu internetowego partnerzy Wydawnictwa Podatkowego Gofin sp. z o.o. muszą mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych.

Potrzebna jest Nam Pani/Pana dobrowolna zgoda na zapisy w plikach cookies w celach realizacji powyższych celów.
W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na zapisywanie informacji w plikach cookies przez kliknięcie przycisku „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody. Istnieje możliwość skorzystania z „ustawień zaawansowanych” plików cookies w celu określenia indywidualnych zgód na zapis wybranych plików cookies realizujących wybrane cele.