Przedsiębiorca nabył budynek użytkowy, który przeznaczył na działalność gospodarczą. Budynek został zaliczony do środków trwałych i był amortyzowany. Po pewnym czasie podatnik (przedsiębiorca) wycofał go z działalności i wykorzystywał do celów prywatnych. Obecnie zamierza sprzedać budynek. Kiedy powstanie przychód z tej sprzedaży i jak go rozliczyć, w sytuacji gdy nastąpiła zmiana formy opodatkowania? Przedsiębiorca obecnie opłaca ryczałt ewidencjonowany, a w okresie gdy wykorzystywał wymieniony budynek w działalności, opłacał podatek według skali podatkowej.
Przychód ze sprzedaży budynku powstanie w dacie zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży przenoszącej własność tego budynku na nabywcę. Przychód do celów podatkowych wystąpi tylko wówczas, gdy pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło sześć lat.
Do opodatkowania tego przychodu, jak wynika z wyjaśnienia organu podatkowego powołanego w dalszej części odpowiedzi, należy zastosować taką formę opodatkowania, jaką podatnik stosuje obecnie do przychodów uzyskiwanych z działalności gospodarczej, tj. ryczałt ewidencjonowany. Przewidziana w ustawie o zryczałtowanym podatku stawka ryczałtu ewidencjonowanego dla przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości użytkowych wynosi 10%.
Jeżeli środek trwały przed zbyciem został wycofany z działalności, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło sześć lat, to jego zbycie generuje przychód z działalności gospodarczej.
Zatem jeśli w sytuacji, o której mowa w pytaniu w momencie zbycia nieruchomości sześcioletni okres liczony w podany sposób nie minie, to u podatnika powstanie przychód podatkowy.
Do opodatkowania tego przychodu należy zastosować taką formę opodatkowania, według jakiej podatnik opodatkowuje obecnie przychody uzyskiwane w prowadzonej działalności, a więc w tym przypadku ryczałt ewidencjonowany. Tak też wynika z interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 18 czerwca 2012 r., nr ITPB1/415-317/12/MR, którą szerzej zaprezentowaliśmy w dodatku nr 13 do Przeglądu Podatku Dochodowego nr 16 z 2012 r., w artykule pt. "Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej".
Tymczasem na podstawie art. 12 ust. 10 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. nr 144, poz. 930 ze zm.), zwanej dalej ustawą o zryczałtowanym podatku, w przypadku odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości użytkowych będących środkami trwałymi, wykorzystywanych w pozarolniczej działalności gospodarczej (bez względu na okres ich nabycia), ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% uzyskanego przychodu. Przepis ten ma zastosowanie również, w sytuacji gdy środek trwały przed zbyciem został wycofany z działalności gospodarczej i do jego odpłatnego zbycia dochodzi przed upływem sześciu lat liczonych od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, do dnia jego odpłatnego zbycia.
Natomiast moment powstania przychodu ze sprzedaży budynku należy określić zgodnie z art. 14 ust. 1c updof. Jak wynika bowiem z art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 14 updof, a przepis ten określa m.in. moment powstania przychodu podatkowego.
Stosownie więc do powołanego art. 14 ust. 1c updof, datę powstania przychodu określają, co do zasady, takie zdarzenia jak m.in. wydanie rzeczy, wystawienie faktury albo uregulowanie należności, w zależności od tego, które z tych zdarzeń wystąpi wcześniej.
Przy czym w przypadku nieruchomości, sprzedaż dochodzi do skutku w dacie zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę (art. 155 § 1 w związku z art. 158 Kodeksu cywilnego) i taką datę należy przyjąć do określenia momentu powstania przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowego budynku.
Należny 10% podatek ustala się od przychodu bez pomniejszania go o koszty uzyskania (art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku). Podatnik nie może więc przychodu uzyskanego ze sprzedaży budynku pomniejszyć o jego niezamortyzowaną wartość.
Na podstawie art. 12 ust. 10b ustawy o zryczałtowanym podatku, podatek od przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia środka trwałego (w tym przypadku budynku użytkowego) jest płatny bez wezwania w terminie wyznaczonym dla przychodów opodatkowanych ryczałtem ewidencjonowanym.
Jak wynika z art. 21 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku, podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za grudzień - w terminie złożenia zeznania. Natomiast podatnicy, którzy wybrali opłacanie ryczałtu za okresy kwartalne, wpłacają go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego - w terminie złożenia zeznania (art. 21 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku).
Przykład
Podatnik wykonuje działalność gospodarczą, z której przychody opodatkowuje ryczałtem ewidencjonowanym. Do końca 2013 r. wykorzystywał w niej budynek użytkowy zaliczony do środków trwałych. Następnie wycofał go z tej działalności i przeznaczył na cele prywatne. W październiku 2014 r. sprzedał ten budynek. Przypadek I - podatnik opłaca ryczałt ewidencjonowany miesięcznie Podatek od przychodu ze sprzedaży budynku powinien uiścić do 20 listopada br. Przypadek II - podatnik opłaca ryczałt ewidencjonowany kwartalnie Podatek od przychodu ze sprzedaży nieruchomości powinien uiścić w terminie złożenia zeznania, tj. do 2 lutego 2015 r. (31 stycznia 2015 r. przypada w sobotę). |
|