Facebook

Jak szukać?»

Uwaga: Do 2 kwietnia 2024 r. część płatników składek przekazuje do ZUS zgłoszenia o pracy "szczególnej" ZUS ZSWA za 2023 r. Do 31 marca 2024 r. należy sporządzić i podpisać sprawozdanie finansowe za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US zeznań: CIT-8 i CIT-8AB za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US deklaracji: CIT-8E i CIT-8FR za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US informacji: IFT-2R, CIT-RB i CIT-CSR za 2023 r. 2 kwietnia 2024 r. (wtorek) mija ostateczny termin złożenia do US informacji: CIT-8ST, CIT-N1, CIT-N2, PIT-N1 i PIT-N2 według stanu na 31 grudnia 2023 r.
Aktualnie jesteś: Gofin.pl (strona główna)  »  Podatki  »  Podatek dochodowy  »   Opodatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia w 2014 r. prywatnych nieruchomości i praw ...
POLECAMY
A A A  drukuj artykuł

Opodatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia w 2014 r. prywatnych nieruchomości i praw majątkowych

Przegląd Podatku Dochodowego nr 2 (362) z dnia 20.01.2014

Podatnicy, którzy w 2014 r. zdecydują się zbyć odpłatnie nieruchomości lub prawa majątkowe, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) updof, nabyte lub wybudowane po 31 grudnia 2008 r., będą musieli rozliczyć uzyskany z tego tytułu dochód.

1. Kiedy odpłatne zbycie stanowi źródło przychodu?

Pojęcie "odpłatnego zbycia"

Przychód ze wskazanego źródła przychodów powstanie, w razie odpłatnego zbycia przez podatników:

  • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
     
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,
     
  • prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
     
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Za odpłatne zbycie uważa się każde przeniesienie prawa własności lub innych wspomnianych praw majątkowych, dokonane za korzyść majątkową. Jednak aby powstał przychód zaliczany do omawianego źródła, przeniesienie nieruchomości (praw) powinno nastąpić w określonych warunkach.


Zbycie poza działalnością gospodarczą

Odpłatne zbycie stanowi odrębne źródło przychodów, w szczególności gdy nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Należy przez to rozumieć, że przedmiotem odpłatnego zbycia nie są nieruchomości i prawa majątkowe:

  • stanowiące składniki majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 updof związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez zbywcę, w tym wycofane z takiej działalności, gdy począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki wycofano z działalności, do dnia ich odpłatnego zbycia nie upłynęło sześć lat,
     
  • którymi obrót stanowi istotę działalności gospodarczej prowadzonej przez zbywcę.

Zbycie wymienionych składników majątku, stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Natomiast odpłatne zbycie składników majątku, takich jak:

  • budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku,
     
  • lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu,
     
  • grunt lub udział w gruncie albo prawo użytkowania wieczystego gruntu lub udział w takim prawie, związane z tym budynkiem lub lokalem,
     
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub udział w takim prawie,
     
  • prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie,

stanowi źródło przychodów, o którym mowa w powołanym art. 10 ust. 1 pkt 8 updof, nawet jeżeli były wykorzystywane w działalności gospodarczej.


Kryterium czasu między nabyciem (wybudowaniem) i zbyciem

Odpłatne przeniesienie własności nieruchomości lub innych praw majątkowych, dokonane poza działalnością gospodarczą, powoduje powstanie obowiązku podatkowego, o ile zbycie ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zwróć uwagę!

Odpłatne zbycie w 2014 r. prywatnych nieruchomości (praw majątkowych) nabytych lub wybudowanych przed 1 stycznia 2009 r. jest neutralne podatkowo.

Ze względu na brak w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych definicji pojęcia "nabycia" ustalenie wspomnianego terminu sprawia wiele trudności. Są one rozwiązywane w drodze wykładni sądowej oraz wyjaśnień udzielanych przez organy podatkowe.

W przypadku zbycia gruntu zabudowanego budynkiem, o tym czy bieg terminu należy liczyć od daty nabycia, czy wybudowania nieruchomości, decyduje związek wzniesionego budynku z gruntem. Jeżeli podatnik jest właścicielem gruntu, wówczas budynek stanowi jego część składową i dzieli los prawny tego gruntu. Nie ma więc znaczenia moment wybudowania budynku, lecz data nabycia gruntu wynikająca np. z aktu notarialnego (por. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 5 marca 2013 r., nr IPTPB2/415-848/12-4/KK).

Natomiast budynek wzniesiony przez podatnika na gruncie oddanym mu w wieczyste użytkowanie stanowi odrębny przedmiot własności. Zatem bieg terminu, po upływie którego odpłatne zbycie jest neutralne podatkowo, liczy się osobno dla:

  • prawa wieczystego użytkowania gruntu - od końca roku kalendarzowego, w którym to prawo zostało nabyte,
     
  • budynku wzniesionego na tym gruncie - od końca roku kalendarzowego, w którym budynek został wybudowany.
Zwróć uwagę!

Budynek można uznać za wybudowany, gdy jego budowa została doprowadzona do stanu, w którym budynek nadaje się do używania zgodnie z jego przeznaczeniem.

W przypadku praw do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej przy ustaleniu daty nabycia istotny jest rodzaj zbywanego prawa. Za nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 updof, uznaje się bowiem tylko uzyskanie prawa odrębnej własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Natomiast bez znaczenia jest fakt, że podatnik posiadał wcześniej spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, bo z takim prawem nie wiążą się uprawnienia właścicielskie.

Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych, w razie zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powstałego z przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, za datę nabycia zbywanego prawa należy przyjąć dzień tego przekształcenia (por. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 19 września 2013 r., nr IPTPB2/415-443/13-2/KSM). Z kolei ustanowienie odrębnej własności lokalu, do którego podatnikowi przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, uważa się za zmianę formy prawa własności. Stąd termin, po upływie którego zbycie lokalu będzie neutralne podatkowo, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym podatnik nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (por. interpretacje indywidualne Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 8 października 2013 r., nr ITPB2/415-699/13/KK oraz w Katowicach z 3 października 2013 r., nr IBPBII/2/415-708/13/ŁCz).

Liczne wątpliwości budzi ustalenie daty nabycia nieruchomości lub praw majątkowych w drodze spadku. W tej kwestii zaznacza się stanowisko, zgodnie z którym w momencie nabycia spadku (tj. na dzień otwarcia spadku) dochodzi do nabycia nieruchomości (praw) w części obejmującej udział spadkowy. W pozostałym zakresie, tj. ponad ten udział, nabycie ma miejsce w momencie działu spadku (por. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 10 października 2013 r., nr IBPBII/2/415-742/13/ŁCz oraz wyrok WSA w Białymstoku z 20 sierpnia 2012 r., sygn. akt I SA/Bk 123/12 - orzeczenie nieprawomocne). Można jednak spotkać również pogląd kwestionujący ustalanie dwóch terminów nabycia nieruchomości (prawa), którą spadkobierca nabył ponad udział spadkowy. Przykładowo w wyroku z 13 września 2011 r., sygn. akt II FSK 500/10 NSA wyjaśnił, że do nabycia spadku jako całości dochodzi z chwilą otwarcia spadku, natomiast dział spadku jest zdarzeniem wtórnym, gdyż konkretyzuje prawo spadkobierców do spadku. W rezultacie zdaniem tego Sądu, w odniesieniu do działu spadku nie można mówić o nabyciu części majątku spadkowego, który należał do innych spadkobierców.


2. Jak rozliczyć uzyskany dochód?

Podatnicy, którzy w 2014 r. dokonają odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, nabytych lub wybudowanych po 31 grudnia 2008 r., będą obowiązani opodatkować uzyskany dochód. Stanowić go będzie nadwyżka przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) nad kosztami ich uzyskania.

Gdy poniesione koszty przewyższą uzyskany przychód wystąpi strata podatkowa. Finansowy ciężar takiej straty poniesie wyłącznie podatnik. Straty z odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) nie podlegają bowiem rozliczeniu w czasie na zasadach określonych w art. 9 ust. 3 updof.

Zwróć uwagę!

Strat z odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) nie można odliczyć od dochodów uzyskanych z tego samego źródła przychodów w następnych latach podatkowych.


Powstanie przychodu

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Jeżeli wartość ta znacznie odbiega od ich wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii ponosi zbywający.

O powstaniu przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (prawa majątkowego) decyduje zawarcie umowy przenoszącej własność. Dla celów opodatkowania tego przychodu bez znaczenia jest, czy cena została przez nabywcę zapłacona oraz w jakiej formie to nastąpiło. Zapłata może być wyrażona w pieniądzu, ale także poprzez inne określenie wartości, w tym m.in. poprzez zwolnienie dłużnika z długu (por. wyroki NSA z 30 marca 2012 r., sygn. akt II FSK 1601/10 oraz WSA w Bydgoszczy z 9 stycznia 2013 r., sygn. akt I SA/Bd 994/12 - orzeczenia prawomocne).

Zwróć uwagę!

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości lub prawa majątkowego nie wywiera skutków w podatku dochodowym.

Przedpłaty (zaliczki, zadatki) wpłacone na poczet ceny sprzedaży nie stanowią w momencie ich wpłaty przychodu podlegającego opodatkowaniu. Natomiast jeżeli transakcja zbycia nieruchomości (prawa) zostanie zrealizowana już po upływie wspomnianego pięcioletniego terminu, otrzymane należności nie będą podlegały opodatkowaniu (por. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 8 maja 2013 r., nr IBPBII/2/415-159/13/JG).

Ustalając wysokość przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, zbywca powinien pamiętać o poniesionych kosztach związanych bezpośrednio z dokonaniem transakcji. Koszty odpłatnego zbycia pomniejszają bowiem przychód. Do tej kategorii kosztów będą się zaliczały wydatki niezbędne do tego, aby transakcja mogła dojść do skutku, np. koszty wyceny nieruchomości, prowizje pośredników, koszty ogłoszeń prasowych, opłata notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata sądowa (por. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 24 czerwca 2010 r., nr ILPB2/415-427/10-2/WM).


Ustalenie kosztów uzyskania przychodów

Koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, w zależności od tego, czy ich nabycie nastąpiło odpłatnie, czy nieodpłatnie, ustala się odpowiednio na podstawie art. 22 ust. 6c updof lub art. 22 ust. 6d updof.

Tym samym w przypadku nieruchomości (praw majątkowych) nabytych odpłatnie kosztami uzyskania przychodu z ich odpłatnego zbycia są udokumentowane:

  • koszty nabycia lub koszty wytworzenia,
     
  • nakłady (podlegające waloryzacji) poczynione w czasie ich posiadania, które zwiększyły ich wartość.

Również w przypadku "kosztów nabycia" należy uwzględniać poniesione przez podatnika wydatki pozostające w związku z transakcją nabycia nieruchomości lub prawa majątkowego (np. cena zakupu, opłata notarialna, prowizja pośrednika) i mające bezpośredni wpływ na uzyskanie przychodu. Nie jest natomiast akceptowane zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów w szczególności wydatków związanych z kredytem hipotecznym zaciągniętym w celu sfinansowania zakupu, w tym m.in. zapłaconej prowizji i odsetek, opłat za ustanowienie hipoteki na rzecz kredytodawcy, kosztów przewalutowania kredytu czy kosztów spłaty kredytu spowodowanych zwyżką kursu pożyczonej waluty (por. wyroki NSA z 25 października 2013 r., sygn. akt II FSK 1100/12, z 11 października 2013 r., sygn. akt II FSK 2860/11 oraz z 20 czerwca 2013 r., sygn. akt II FSK 2218/11 - orzeczenia prawomocne).

Z kolei w przypadku nieruchomości i praw majątkowych nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, za koszty uzyskania przychodu uważa się:

  • udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz
     
  • kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z powszechnym stanowiskiem organów podatkowych, podatnik, który zbywa odziedziczone nieruchomości (prawa majątkowe), nie może do kosztów uzyskania przychodu z tego tytułu zaliczać wydatków na spłatę długów spadkowych, w tym m.in. zaległego czynszu i opłat eksploatacyjnych, kredytu zaciągniętego przez spadkodawcę na nabycie nieruchomości (prawa majątkowego) (por. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 24 czerwca 2011 r., nr IPPB1/415-305/11-5/IF).


3. Jakie są obowiązki wobec urzędu skarbowego?

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, podatek wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, którą stanowi dochód powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 updof, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw majątkowych (art. 30e ust. 1 i 2 updof). Dochód i należny podatek trzeba wykazać w zeznaniu PIT-39 składanym w terminie do 30 kwietnia następnego roku.

Zwróć uwagę!

Zeznanie PIT-39 należy złożyć również wtedy, gdy w związku ze zbyciem nieruchomości (prawa majątkowego) podatnik poniesie stratę albo gdy uzyskany dochód w całości lub w części będzie korzystał ze zwolnienia od podatku.

Zwolnienie podatkowe określa art. 21 ust. 1 pkt 131 updof. Na podstawie tego przepisu, wolna od podatku jest ta część dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych). Zwolnienie ma zastosowanie, o ile przychód zostanie wydatkowany na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 updof, nie później niż w okresie dwóch lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości lub prawa majątkowego. Poniesione wydatki muszą być udokumentowane.

Zwróć uwagę!

Jeżeli w zeznaniu PIT-39 zostaną wykazane dochody wolne od opodatkowania, a podatnik nie spełni warunków do skorzystania ze zwolnienia, będzie musiał złożyć zeznanie korygujące. Podatek wynikający z korekty podlega wpłacie wraz z odsetkami naliczanymi w wysokości odsetek od zaległości podatkowych, za okres od następnego dnia po upływie terminu płatności do dnia zapłaty podatku włącznie.


Podatek dochodowy - czytaj także:

 
Przydatne linki
 
Sklep internetowy - sklep.gofin.pl
 
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • niezbędnego zapewnienia prawidłowego działania Serwisów (utrzymania sesji),
  • realizacji funkcjonalności ułatwiających obsługę Serwisu,
  • analizy statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
  • zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu wyświetlenia reklam produktów własnych i klientów reklamowych.
Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z Serwisu, w celu administrowania Serwisem, dostosowania treści Serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika Serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z Serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o. Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam są partnerzy Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Google Inc, Facebook Inc.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych
  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy.

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora.

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora.

  • Dobrowolna zgoda.

    Aby móc realizować cele:
    - zapamiętania Pani/Pana decyzji w Serwisach w zakresie korzystania z dostępnych opcjonalnie funkcjonalności,
    - analiz statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
    - wyświetlania spersonalizowanych reklam produktów własnych i klientów reklamowych w związku z odwiedzaniem niniejszego Serwisu internetowego partnerzy Wydawnictwa Podatkowego Gofin sp. z o.o. muszą mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych.

Potrzebna jest Nam Pani/Pana dobrowolna zgoda na zapisy w plikach cookies w celach realizacji powyższych celów.
W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na zapisywanie informacji w plikach cookies przez kliknięcie przycisku „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody. Istnieje możliwość skorzystania z „ustawień zaawansowanych” plików cookies w celu określenia indywidualnych zgód na zapis wybranych plików cookies realizujących wybrane cele.