Prowadzę indywidualną działalność gospodarczą, w ramach której zamierzam wynajmować firmom lokal mieszkalny. Czy zakupu lokalu powinnam dokonać jako osoba prywatna, czy przedsiębiorca? Jakie będą skutki sprzedaży lokalu w razie zmiany jego przeznaczenia?
Przedsiębiorca może kupić lokal mieszkalny w ramach działalności gospodarczej albo jako osoba prywatna. Forma nabycia i sposób wykorzystania lokalu nie wpłyną na rozliczenie transakcji jego sprzedaży. Odpłatne zbycie tego lokalu będzie neutralne podatkowo, jeżeli dojdzie do niego po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jego nabycia.
Osoba fizyczna, która zamierza nabyć lokal na potrzeby najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej, ma swobodę decyzji, czy kupi ten lokal do majątku prywatnego, czy do majątku firmy. W pierwszym przypadku możliwe będzie wprowadzenie lokalu do majątku firmy na podstawie pisemnego oświadczenia przedsiębiorcy, w drugim - oświadczenie takie nie będzie konieczne, gdyż treść aktu notarialnego będzie wskazywać, że zakupu dokonano w ramach działalności.
Niezależnie od tego, na jaką formę nabycia zdecyduje się podatnik, będzie on właścicielem lokalu. Wykorzystując ten lokal na potrzeby prowadzonej działalności albo oddając go do używania na podstawie np. umowy najmu, będzie miał możliwość jego amortyzowania. Odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej, stanowią koszty uzyskania przychodu z działalności gospodarczej. Przy czym należy zaznaczyć, że w przypadku lokalu mieszkalnego uznanego za środek trwały, amortyzacja nie jest obowiązkowa (art. 22c pkt 2 updof).
Przepisy podatkowe nie stoją na przeszkodzie zmianie przeznaczenia lokalu stanowiącego środek trwały firmy. Podatnik może taki lokal sprzedać lub wycofać z majątku firmowego i przeznaczyć go na cele osobiste.
Zasadniczo przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą będących m.in. środkami trwałymi traktuje się jak przychody z tej działalności, nawet gdy uprzednio zostały z niej wycofane, a do ich zbycia dochodzi przed upływem sześciu lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności (art. 14 ust. 2 pkt 1 w związku z art. 10 ust. 2 pkt 3 updof). Zasada ta nie dotyczy jednak zbycia wykorzystywanych w działalności gospodarczej m.in. lokali mieszkalnych, bez względu na to czy przed zbyciem zostały, czy nie zostały wycofane z działalności gospodarczej (art. 14 ust. 2c i art. 10 ust. 3 updof). Tak więc w każdym przypadku do odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej zastosowanie ma art. 10 ust. 1 pkt 8 updof. Wynika z niego, że zbycie nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w tym przepisie, jest neutralne podatkowo, gdy ma miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomości te lub prawa nabyto (wybudowano).
To oznacza, że jeżeli podatniczka nabędzie lokal mieszkalny i będzie go wynajmować w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a następnie zdecyduje się zmienić przeznaczenie lokalu i sprzedać go, nie powstanie u niej obowiązek podatkowy, o ile sprzedaż nastąpi po upływie określonego przepisami 5-letniego terminu. Wcześniejsza sprzedaż tego lokalu będzie natomiast skutkować obowiązkiem opodatkowania uzyskanego dochodu na zasadach określonych w art. 30e updof.
| ||||||||||||
|
||||||||||||
